Ablauf eines Wohnungsverkaufs
Einschätzung des Verkaufspreises
Der erste Schritt beim Verkauf einer Immobilie ist die professionelle Bewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler. Als Eigentümer könnte man geneigt sein, den Angebotspreis in den gängigen Internetportalen als realistischen Verkaufspreis anzusehen. Doch häufig spiegeln diese Preise nicht den tatsächlichen Verkaufswert wider, da sie oftmals einen zu optimistischen Eindruck vermitteln. Fachleute stützen sich in der Regel auf zuverlässige Quellen wie die Preistabellen des Gutachterausschusses, um eine fundierte und qualifizierte Wertermittlung vorzunehmen.
Klärung offener Fragen
Es ist wichtig, mögliche Hindernisse für den Verkauf zu identifizieren, wie etwa ungewöhnliche Einträge im Grundbuch oder andere rechtliche Unsicherheiten. Dies hilft, Überraschungen während des Verkaufsprozesses zu vermeiden.
Zusammenstellung der Unterlagen
Nun müssen alle relevanten Unterlagen für den Verkauf zusammengestellt werden, dazu gehören beispielsweise Baupläne, Abrechnungen sowie aktuelle Fotos und weitere Dokumente, die den Verkaufsprozess unterstützen.
Erstellung eines Exposés
Das Exposé sollte eine ansprechende und detaillierte Beschreibung der Immobilie beinhalten, die die wichtigsten Informationen zusammenfasst. Es sollte gut aufbereitete Grundrisse mit Quadratmeterangaben und ansprechende Fotos sowie gegebenenfalls Videos enthalten, um das Objekt bestmöglich zu präsentieren.
Werbemaßnahmen
Die Werbung für die Immobilie erfolgt über verschiedene Kanäle, wie z. B. Immobilienportale (Immowelt, Immoscout, Immonet), eBay, Printmedien oder auch Schaufensterkästen. Je nach Zielgruppe und Objekt können auch zusätzliche Plattformen genutzt werden.
Finanzierung des Käufers
In der Regel benötigt der Käufer zwei bis vier Wochen, um die Finanzierung zu organisieren. In dieser Zeit wird häufig bereits der notarielle Kaufvertragsentwurf erstellt und beiden Parteien zugesandt. Der Käufer hat das Vorschlagsrecht für den Notar, da er die Kosten hierfür trägt. Dem Verkäufer entstehen in der Regel nur Gebühren, wenn alte Grundbucheinträge gelöscht werden müssen.
Notartermin
Etwa 10 bis 30 Tage nach der Vereinbarung erfolgt der Notartermin, bei dem der Immobilienkaufvertrag verlesen und unterzeichnet wird. Zusätzlich unterzeichnet der Käufer oftmals eine notarielle Grundschuldbestellung, die für die Finanzierung erforderlich ist. Das Notariat versendet den unterschriebenen Vertrag an Käufer, Verkäufer, die finanzierende Bank sowie gegebenenfalls an die Stadt oder Gemeinde, den Gutachterausschuss (zur Kaufpreissammlung) und eventuell den Makler. Zudem wird beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung für den Käufer beantragt. Der Verkäufer informiert die Hausverwaltung über den neuen Eigentümer und gegebenenfalls den voraussichtlichen Übergabezeitpunkt.
Kaufpreiszahlung
Sobald die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, informiert das Grundbuchamt das Notariat. Nachdem alle anderen Bedingungen erfüllt sind, wird der Kaufpreis fällig. Zu den Bedingungen können z. B. die Zustimmung der Stadt, der Bank oder eines Vorkaufsberechtigten gehören.
Übergabe der Wohnung und Wohnungsübergabeprotokoll
Nach Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers erfolgt der wirtschaftliche Übergang der Immobilie. Der Käufer erhält die Schlüssel, kann einziehen und ist nun für die Zahlung des Wohngeldes verantwortlich. Der Verkäufer teilt dem Notar den Geldeingang mit. Bei der Übergabe empfiehlt sich grundsätzlich das Erstellen eines Wohnungsübergabeprotokolls, in dem unter anderem die Zählerstände der Energieversorger festgehalten werden.
Eigentumsübergang und Grundbucheintragung
Die Übertragung des Eigentums im Grundbuch (Auflassung) erfolgt in der Regel erst einige Monate nach der Kaufpreiszahlung, sobald der Käufer die Grunderwerbssteuer beglichen hat. Da die Wohngeldabrechnung durch die Hausverwaltung meist erst im Folgejahr erfolgt, kann es sein, dass Verkäufer und Käufer noch für einige Zeit in Kontakt bleiben müssen, um wechselseitige Zahlungsverpflichtungen zu regeln.
Checkliste Wohnungsverkauf: Unterlagen
1. Grundrissplan mit Maßangaben
2. Wohnflächenberechnung
3. Liegenschaftskarte/Flurkarte (Lageplan mit Flur- und Flurstücksnummern)
4. Teilungserklärung mit allen Nachträgen inkl. Aufteilungspläne (regelt das Innenverhältnis der Wohnungseigntümergesellschaft)
5. Grundbuchauszug (Bestandsverzeichnis und Abteilung 1-3)
6. Kopie Versicherungsurkunde (Feuer, Wasser, Sturm)
7. Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft
8. Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre
9. Letzte Wohngeldabrechnung mit Rücklagenübersicht
10. Aktueller Wirtschaftsplan
11. Baubeschreibung (soweit vorhanden)
12. Energieausweis (Pflichtdokument zur Angabe der Energieeffizienz)
13. Falls vermietet: Kopie Mietvertrag mit Nachträgen und Mieterhöhung
14. Falls Erbpachtimmobilie: Kopie Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen